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地产泡沫破裂致迪拜股市崩盘 由牛转熊只用了48天

时间:2014-06-26 13:52:15  来源:金陵晚报  作者:
  迪拜股市近期崩盘,正式宣告进入熊市。而崩盘最重要的影响因素只有一个房地产。

  迪拜股市周一大幅下跌,并正式宣告进入熊市,用时仅为48天。周二收盘再度大跌6.7%,较历史峰值下挫25%。

  此前的迪拜股市可不是这副熊样。自2012年1月开始,随着迪拜房地产市场复苏,以及贸易和旅游业的兴旺,迪拜金融市场综合指数节节攀升,并在5月6日创下历史最高点位。

  迪拜股市暴跌因迪拜规模最大的房地产企业之一Arabtec Holding Co。股价暴跌引发股市连锁反应,在被迫追加保证金的压力下,投资者广泛抛售迪拜公司股票。在房地产和建筑公司股票拉动下,2012年1月至今年5月6日,迪拜金融市场综合指数(DFM General Index)飙涨250%。

  迪拜经济兴旺发展,GDP年均增速为5%。不仅石油、贸易和旅游业繁荣发展、政府还在2012年11月宣布了房地产振兴计划,规模庞大的发展目标包括:建设全球最大规模的购物中心,建造100多家酒店,还要打造一座全世界占地面积最大的公园,甚至比伦敦海德公园还要大。

  多重因素引发迪拜房地产价格持续飙升。据英国房地产顾问公司Knight Frank统计,今年一季度,迪拜房产价格同比大涨27.7%,在全球主要市场中名列第一,且连续四个季度增长。房产租金价格平均涨幅也高达30%,部分地区甚至成倍增长,几乎处于历史最高位。迪拜土地局统计数据显示,一季度房地产总价值跃升38%至610亿迪拉姆(约合166亿美元);房地产市场投资额约350亿迪拉姆(95.3亿美元),同比增长57%。去年,迪拜个人地产交易总规模增长53%,其中,海外投资者贡献近半。

  迪拜房产市场投机严重,很多人甚至接二连三地倒卖期房。迪拜政府也试图阻止房产投机,将房地产转卖税提升至4%。房地产开发商大规模借入银行贷款。阿联酋央行去年12月公布的数据显示,全国建筑业贷款同比跳涨40.1%至1810亿美元,增速为2009年1月以来最快。而同期,阿联酋银行业总贷款增速仅为8.8%。一位匿名迪拜银行业人士称,一些银行甚至对部分客户提供100%的融资。

  而在看似欣欣向荣的背后,却是市场需求的下滑。今年以来,迪拜房产销量同比下跌25%,因为房地产价格已经令投资者无法负担了。

  [ 自今年5月以来,迪拜股市开始大幅跳水,从5078.37点下跌1069.36点至4009.01点,跌幅超过20%,而在这35个交易日当中,就有12天股指跌幅超过2%,也为2005年以来“最熊”状态 ]

  成也萧何败也萧何。曾经将迪拜股市推向巅峰的火爆的房地产市场,如今却成为拖累市场的罪魁祸首,迪拜股市的投资者何去何从,这是个问题。

  6月24日,迪拜金融市场综合指数(DFM General Index)收盘报4009.01点,较5月6日创下的峰值高位下挫24.8%,这也意味着该指数正式宣告进入熊市区域,用时仅为35个交易日。该指数当日跌幅最高达8.7%,单日跌幅创2013年8月以来最大。

  对此现象,有分析人士对《第一财经日报》记者表示:“对于迪拜经济2012年以来的复苏,楼市可谓功不可没,其房价也是全球增速最快的,但过激的建设加上资本的过度爆炒,必然会导致楼市的泡沫不断堆积,从近期的表现以及监管层的态度来看,楼市泡沫破灭的可能越来越大,股市最先受到冲击。”

  股市这般“熊样”

  近两个月对于迪拜股市的投资者来说,可谓“暗无天日”。

  数据显示,自今年5月以来,迪拜股市开始大幅跳水,从5078.37点下跌1069.36点至4009.01点,跌幅超过20%,而在这35个交易日当中,就有12天股指跌幅超过2%,也为2005年以来“最熊”状态。

  迪拜Al Masah公司资产管理部主管Ramez Merhi形容称:这是不加选择地抛售。市场是爬着上了楼梯,但却是坐着滑梯掉下来的。

  迪拜Al Zarooni集团首席投资官也表示:“市场一片狼藉,我将其称为Arabtec高烧。它具有传染性,影响着市场上每一只个股。”

  《第一财经日报》记者注意到,对于迪拜股市的暴跌,房地产股票的重挫可谓是罪魁祸首。

  昨日,迪拜最大建筑公司Arebtec股价继续下跌10%(跌停),引发股市抛售,还有大量房地产股票接近跌停,如开发商Union Properties、Emaar,承包商Drake、Scull等,还有建造了全球最高建筑的阿联酋埃玛尔地产(Emaar Properties)股价也跌3.4%。

  消息面上,Arabtec部分证实公司即将裁员,该公司首席执行官Hasan Ismaik已于上周辞职。Arabtec陷入困境使市场信心受挫。5月以来,该公司市值已经挥发一半。

  对于迪拜股市的后期展望,阿联酋当地媒体Arabian Business援引一位悲观者分析师预测称,他预计股市可能跌至3830点的“技术支撑线”。

  不过,此前的迪拜股市可不是这副“熊样”。自2012年1月开始,随着迪拜房地产市场复苏,以及贸易和旅游业的繁荣,迪拜金融市场综合指数节节攀升,并在5月6日创下历史最高点位。

  其中,楼市价格的暴涨最为典型。据CNBC报道,莱坊环球房地产价格指数(Knight Frank's Global House Price Index)显示,截止到2014年3月的一年内,迪拜房价上涨了27.7%,在莱坊环球房地产价格指数覆盖的54个国家中位列第一。在榜单上,中国和爱沙尼亚分别位列第二和第三,房价增幅分别为17.5%及16.2%。

  对于投资者后期如何操作,有专家建议称,股票的深跌与楼市有直接的关系,而楼市挤泡沫的过程又不是一时半刻的事情,所以预测迪拜股市的后期仍然承受较大的压力,投资者可尽量保持较低的仓位,等楼市信号明朗后,即可进行较大规模的交易。 楼市泡沫将破?

  迪拜股市近两年的持续飙涨与近两月的大幅崩盘,最核心的影响因素就是房地产市场,而其目前的情况是已经濒临破裂的边缘。

  据阿联酋《国民报》报道,阿联酋中央银行认为房地产市场已出现失衡信号,这是阿联酋官方机构首次对房地产发出警告。

  同时,阿联酋央行最新发布的《2013年金融稳定报告》显示,去年迪拜和阿布扎比两地平均房价分别上涨24%和21%,但两地同期的租金回报率较历史平均水平却出现不同程度的下跌,这表明房地产市场已经开始失衡,并极可能引发房产泡沫。

  “迪拜楼市现在的状态非常糟糕,此前的房价暴涨很大程度上都是投资者的炒作,其中以海外炒房团为主,真正的房屋需求却在不断下降,而且房地产商的大规模贷款也将给市场带来很大的不稳定因素,很可能加快泡沫的破裂。”一位研究人士在自己的博客中写道。

  迪拜土地局(Dubai Land Department)统计数据显示,一季度房地产总价值跃升38%至610亿迪拉姆(约合166亿美元);房地产市场投资额约350亿迪拉姆(95.3亿美元),同比增长57%。《华尔街日报》报道称,去年,迪拜个人地产交易总规模增长53%,其中,海外投资者贡献近半,同时多以房产市场投机为主。

  虽然迪拜政府也试图阻止房产投机,将房地产转卖税提升至4%,但远低于香港15%的房地产频繁转卖税,和新加坡30%的税费。

  对于房地产市场的需求下降,研究机构表示,今年以来,迪拜房产销量同比下跌25%,因为房地产价格已经令投资者无法负担了。

  同时,阿联酋央行去年12月公布的数据显示,全国建筑业贷款同比跳涨40.1%至1810亿美元,增速为2009年1月以来最快。而同期,阿联酋银行业总贷款增速仅为8.8%。

  不过,迪拜楼市大举扩建的脚步似乎并没有停止。据外媒消息,迪拜目前正在规划及已在建地产项目共计744个,总价值达1230亿美元,将于2030年前完工。而这些项目大多隶属于超大型社区建设项目,若算上总项目价值,正在筹建和实施的城建耗资约4640亿美元,其中包括由迪拜政府计划投资70亿美元打造的2020年世博会场馆区域。

  对于迪拜楼市,业内人士警告称,国际楼市投资者要时刻保持清醒,迪拜楼市泡沫已经很明显,而且近期破灭的信号越来越强,倘若贸然进入,被套导致重大损失将是大概率事件。

  从牛市跌至熊市,迪拜股市只用了48天。这一次,迪拜股市大跌并非因为任何负面的宏观经济消息,而是房地产又惹祸。市场投资者开始担心,4年多前的迪拜危机会不会再次爆发?

  房地产股成暴跌推手

  迪拜股市自5月初开始大幅跳水,截至6月24日,迪拜DFM综合指数跌至4009点,较5月初创下的5400点大跌近25%,跌进技术上的“熊市”,这一过程仅用了48天。

  即便短期内跌幅如此之深,迪拜DFM综合指数今年以来仍累计上涨近18%,在全球股市中仍处于表现最佳之列。自2012年1月开始,随着迪拜房地产市场复苏以及贸易和旅游业的兴旺,迪拜股市开始节节攀升,从当时的1300点开始一路上涨,并在今年5月中旬创下近6年以来的最高点位,累计涨幅接近300%。

  瑞士信贷私人银行业务中东研究主管伊克巴尔表示,近期出现的下跌只是迪拜股市早应该有的一次回调。不过,迪拜股市急速下挫还是引起各界高度关注,开启“熊市”的导火索在于包括Arabtec公司在内的房地产股票持续暴跌。市场数据显示,Arabtec公司股价本月累计跌幅已经超过50%,更引发了股市连锁反应,在被迫追加保证金的压力下,投资者广泛抛售迪拜房地产公司的股票。据当地媒体报道,Arabtec公司已大幅裁员,首席运营官、首席信息官和首席风险官统统被裁。虽然该公司对此消息予以否认,不过也反映出投资者对迪拜房地产复苏是否“过头”的忧虑。

  房地产泡沫被刺破?

  迪拜股市现在出现的情形,让投资者回想起2009年底爆发的迪拜危机。一直给人以奢华印象的迪拜,其形象在一夜之间崩塌。当时,由政府持有的迪拜世界公司及旗下的房地产分支棕榈岛集团将推迟偿付债务消息一出,震撼全球金融市场,迪拜危机随之爆发。

  为了刺激房地产市场复苏,迪拜政府在2012年11月宣布了大规模的房地产振兴计划,发展目标包括建设全球最大规模的购物中心,建造100多家酒店等,多重因素也导致迪拜房地产价格持续飙升,“泡沫论”也甚嚣尘上。

  据当地知名地产杂志《Meed》报道,迪拜目前正在规划及已在建地产项目共有744个,总价值达1230亿美元。据英国房地产顾问公司Knight Frank统计,今年一季度迪拜房价同比大涨27.7%,涨幅在全球主要市场中名列第一,房产租金价格平均涨幅也高达30%,几乎处于历史最高位。与此同时,迪拜房产市场投机严重,很多人甚至接二连三倒卖期房。迪拜政府也试图阻止房产投机,将房地产转卖税提升至4%,但效果甚微。阿联酋央行发布报告认为,由于房地产价格持续上涨,目前迪拜以及阿布扎比的平均租金回报率已低于历史平均水平,显示出了该国房地产的过热迹象。

  看似欣欣向荣的背后,却是市场需求的下滑,迪拜房地产泡沫似乎再次出现被刺破的信号。迪拜房地产公司Propsquare Real Estate表示,今年以来迪拜房产销量同比下跌25%,房地产价格已经令许多投资者无法负担。

  不过,迪拜政府对该国房地产市场依旧信心十足。就在本月初,迪拜国土管理部门还坚称当地房地产市场依旧健康,价格上涨只是因为经济增长势头强劲。有分析人士认为,阿拉伯投资家并没有很多可以投资的稳定领域,房地产市场出现的不稳定性反而成为一次购买时机。此外,MSCI此前宣布从今年5月起把阿联酋归类为新兴市场,这带来的最显著潜在利益就是增加了投资者信心。

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